“De relatie beschikt over een commerciële vastgoedportefeuille bestaande uit 3 objecten, met een geschatte marktwaarde van ca. €2.000.000,-. De 3 vastgoedobjecten bevinden zich in de stad waar de relatie zelf eveneens woonachtig is, zijn volledig in eigen bezit en worden verhuurd aan particuliere huurders.
De relatie is verzocht nadere informatie en documentatie te verstrekken met betrekking tot de vastgoedobjecten die in zijn bezit zijn. Meneer heeft aangegeven de objecten, welke verschillende appartementen gelegen in dezelfde straat [straatnaam] betreffen, te hebben aangekocht in de jaren ’90, ieder voor (omgerekend) €250.000,-. Dit is geverifieerd aan de hand van de aangeleverde aankoopaktes en de uittreksels van het Kadaster, zoals een leveringsakte. Inmiddels zijn de appartementen in waarde gestegen en zijn de jaarlijkse huurinkomsten, volgend uit de waardestijging, eveneens toegenomen. Met behulp van openbare bronnen (WOZ-waardeloket, Funda) is geverifieerd dat de huidige (geschatte) marktwaarde van het onroerend goed van de cliënt passend is voor appartementen in [stad].
De relatie ontvangt ten tijde van onderhavige review jaarlijks ca. €55.000,- bruto aan huurinkomsten. De huurders betreffen particulieren, welke de cliënt niet persoonlijk kent. De administratie, het onderhoud en het beheer van de panden is al ruim 20 jaar ondergebracht bij Vastgoedbeheerder X, een bekende en verifieerbare partij. Ook het contact met- en de screening van (nieuwe) huurders wordt door deze partij afgewikkeld.
Naast bovengenoemd commercieel vastgoed beschikt de relatie over onroerend goed voor eigen gebruik (een reguliere woning en een kantoorpand (voor zijn eigen B.V., een advocatenkantoor), beiden gevestigd in Nederland. De relatie heeft zowel op het onroerend goed voor eigen gebruik als op de vastgoedobjecten voor commerciële doeleinden geen externe schulden openstaan; leningen en hypotheken zijn ca. 5 jaar geleden afgelost. De vastgoedobjecten (zowel eigen als commercieel gebruik) bevinden zich op de volgende adressen:
Situatie A: De herkomst waarmee de vastgoedportefeuille is opgebouwd is inzichtelijk en verifieerbaar
De relatie heeft aangegeven de vastgoedobjecten in de jaren ’90 te hebben aangekocht met gelden verkregen uit een erfenis van zijn oom. Aan de hand van het aangeleverde testament is vastgesteld dat de cliënt als enige erfgenaam €XX heeft geërfd van zijn oom – en derhalve wordt het aannemelijk geacht dat meneer de 3 vastgoedobjecten voor omgerekend €750.000,- heeft kunnen aankopen. De herkomst van het vermogen van zijn oom wordt plausibel geacht (zie voorbeeld Herkomst van Vermogen en Middelen).
Situatie B: De herkomst waarmee de vastgoedportefeuille is opgebouwd is onvoldoende inzichtelijk en niet verifieerbaar
De relatie heeft aangegeven de vastgoedobjecten in de jaren ’90 te hebben aangekocht met gelden verkregen uit zijn werkzaamheden als advocaat, aangevuld met een ontvangen erfenis. Meneer beschikt niet over documentatie waaruit blijkt hoeveel zijn inkomsten uit zijn werkzaamheden toentertijd bedroegen. Echter is geverifieerd in openbare bronnen dat de cliënt reeds sinds begin de jaren ’80 werkzaam was als advocaat bij advocatenkantoor X, actief in het strafrecht. Uit openbare bronnen blijkt dat een gemiddelde advocaat binnen deze specialisatie, met een dergelijk aantal jaren werkervaring, ca. €XX bruto per maand verdient. Daarnaast is er een testament beschikbaar waaruit blijkt dat de cliënt als enige erfgenaam €XX heeft geërfd van zijn oom. Het wordt dan ook aannemelijk geacht dat meneer ten tijde van de aanschaf van de 3 vastgoedobjecten over een dergelijk vermogen beschikte dat hem in staat stelde om de objecten voor (omgerekend) €750.000,- aan te kunnen kopen.
De verklaring van de cliënt wordt, aan de hand van de aangeleverde documentatie en verificatie in openbare bronnen, voldoende inzichtelijk en passend geacht. Het is bekend hoe de relatie zijn vastgoedportefeuille heeft kunnen opbouwen, voor welk doeleinde de vastgoedobjecten worden aangewend en wat de hoogte bedraagt van de geldstromen die met de objecten worden gegenereerd. Er zijn hierbij geen zaken geconstateerd die tot een verhoogd integriteitsrisico leiden.”
In geval van een (totale) marktwaarde onder de €1.500.000,- is er geen Clientprofiel zakelijk vastgoed A of B formulier vereist
In geval van een (totale) marktwaarde tussen de €1.500.000,- en €7.500.000,- dient de cliënt Clientprofiel zakelijk vastgoed B (formulier B) in te vullen en aan te leveren
In geval van een (totale) marktwaarde boven de €7.500.000,- dient de cliënt Clientprofiel zakelijk vastgoed A (formulier A) in te vullen en aan te leveren
Zie documentatie voor een opsomming van mogelijke stukken welke hiervoor kunnen worden opgevraagd.
Voorbeelden klantvragen
Onderstaande vragen komen voort uit de informatie die van het commercieel vastgoed opgevraagd moet worden, zoals benoemd bij Toelichting.
Basisvragen:
Verdiepingsvragen:
De cliënt heeft aangegeven zijn appartementen aan particulieren te verhuren, middels een vastgoedbeheerder met wie hij al ruime tijd zakendoet. In deze situatie zouden de volgende vervolgvragen kunnen worden gesteld:
Indien de relatie over een B.V. beschikt, welke tevens cliënt is bij InsingerGilissen, of in het geval waarbij het commercieel vastgoed in bezit is van/wordt beheerd door een B.V., dan dienen de volgende aspecten aanvullend te worden vastgesteld:
Antwoorden van de relatie moeten, indien relevant of vereist, onderbouwd worden met documentatie. Afhankelijk van de antwoorden kunnen bijvoorbeeld de volgende documenten worden opgevraagd:
